Kann ich Zinsen für einen Immobilienkredit immer absetzen?

Nein, nur wenn Sie die Immobilie vermieten. Die Zinsen gelten dann als Werbungskosten. Bei einer selbstgenutzten Immobilie können Sie Kreditzinsen nicht steuerlich geltend machen.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand (z. B. Reparaturen) kann sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Herstellungskosten (z. B. Anbau, grundlegende Modernisierung) erhöhen den Wert der Immobilie und werden über die Nutzungsdauer per AfA abgeschrieben.

Gilt der Handwerkerbonus von 1.200 Euro pro Person?

Nein, der Betrag von 1.200 Euro (20 % von 6.000 Euro Lohnkosten) gilt pro Haushalt und pro Jahr. Ehepaare, die zusammen veranlagt werden, können ihn also nur einmal nutzen.

Kann ich Kosten für die Gartenpflege absetzen?

Ja, bei einer selbstgenutzten Immobilie können die Arbeitskosten für Gartenpflege als haushaltsnahe Dienstleistung abgesetzt werden. Das sind ebenfalls 20 % der Kosten, aber aus einem anderen Topf als die Handwerkerleistungen. Bei Vermietung sind es Werbungskosten.

Was passiert, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird für die Spekulationsfrist auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers abgestellt. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei.

Wie weise ich dem Finanzamt die Handwerkerkosten nach?

Sie benötigen eine korrekte Rechnung, die Lohn- und Materialkosten getrennt ausweist, und einen Zahlungsbeleg (Kontoauszug). Eine Barzahlung wird vom Finanzamt nicht anerkannt.

Lohnt sich die degressive AfA immer?

In den ersten Jahren ist die degressive AfA von 5 % fast immer vorteilhafter als die lineare AfA von 3 % oder 2 %, da sie zu einer höheren Steuerersparnis führt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich und sinnvoll, sobald deren Betrag höher ausfällt.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Nur als Vermieter. Dort zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäude über die Jahre abgeschrieben. Eigennutzer können sie nicht absetzen.

Welche Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar?

Bei Vermietung sind fast alle Sanierungskosten als Werbungskosten oder AfA absetzbar. Bei Eigennutzung sind nur energetische Sanierungen nach § 35c EStG (z.B. Dämmung, Fenster, Heizung) mit bis zu 40.000 € über 3 Jahre förderfähig. Normale Renovierungen fallen unter den Handwerkerbonus (max. 1.200 €).

Fallen für Maklerkosten beim Kauf Steuern an?

Die Maklerkosten selbst sind keine Steuer. Sie zählen aber zu den Anschaffungskosten. Für Vermieter sind sie somit über die Gebäude-AfA absetzbar. Für Eigennutzer sind sie steuerlich nicht relevant.

Steuern sparen für Immobilienbesitzer 2024: Der komplette Guide

Inhaltsverzeichnis · 10 Abschnitte

Wie unterscheiden sich die Steuervorteile für Vermieter und Eigennutzer?
Welche Kosten kann ich als Vermieter 2024 konkret absetzen?
Die degressive AfA für Neubauten: Was bedeutet das?
Wie setze ich als Eigennutzer Handwerkerkosten richtig ab?
Welche Steuern fallen bei Kauf und Verkauf einer Immobilie an?
Wie werden energetische Sanierungen steuerlich gefördert?
Was muss ich beim Grundstücksanteil beachten?
Welche Methode der Steueroptimierung rechnet sich wirklich?
Was hat sich 2024 bei den Steuerregeln geändert?
Woher kommen die Angaben und wo liegen die Grenzen?

Finanz, Versicherung & Steuer

Stand der Angaben: 2026.

Wie unterscheiden sich die Steuervorteile für Vermieter und Eigennutzer?

Die steuerliche Behandlung von Immobilien hängt entscheidend von der Nutzungsart ab. Vermieter können wesentlich mehr Kosten steuerlich geltend machen als Eigennutzer, da die Immobilie zur Erzielung von Einkünften dient. Das Finanzamt betrachtet eine vermietete Immobilie als Investition, deren Aufwendungen den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Alle Ausgaben, die dem Erhalt oder der Generierung von Mieteinnahmen dienen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) abzugsfähig. Dazu zählen Kreditzinsen, die Grundsteuer, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Verwaltungshonorare, Nebenkosten (soweit nicht auf Mieter umgelegt) und die Gebäudeabschreibung (AfA). Diese umfassenden Abzugsmöglichkeiten sind der größte Hebel zur Steuersenkung für Kapitalanleger.

Eigennutzer können diese Werbungskosten nicht ansetzen, da kein Einkunftserzielungszweck vorliegt. Ihr Vorteil konzentriert sich auf wenige, aber wirksame Posten. Der wichtigste ist der Abzug für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG.

000 Euro, direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. 200 Euro pro Jahr. Energetische Sanierungsmaßnahmen werden unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerlich gefördert, unabhängig von der Nutzungsart.

Kostenart	Absetzbarkeit bei Vermietung	Absetzbarkeit bei Eigennutzung
Gebäude-Abschreibung (AfA)	Ja, als Werbungskosten	Nein
Kreditzinsen	Ja, als Werbungskosten	Nein
Instandhaltung & Reparatur	Ja, als Werbungskosten	Nur als Handwerkerleistung (§ 35a EStG)
Energetische Sanierung	Ja (§ 35c EStG oder Werbungskosten)	Ja (§ 35c EStG)
Grundsteuer	Ja, als Werbungskosten	Nein
Notar- & Grundbuchkosten	Ja, als Teil der Anschaffungskosten (über AfA)	Nein (nur bei Verkauf relevant)

Welche Kosten kann ich als Vermieter 2024 konkret absetzen?

Als Vermieter können Sie alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie stehen, als Werbungskosten in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ansetzen. Diese mindern Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen und damit Ihre persönliche Steuerlast. Der Grundsatz lautet: Jede Ausgabe, die zur Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dient, ist abzugsfähig.

Zu den wichtigsten abzugsfähigen Kosten zählen die Schuldzinsen für den Immobilienkredit. Die Tilgung selbst ist nicht absetzbar, da sie der Vermögensbildung dient. Daneben ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ein zentraler Posten. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer.

Laufende Kosten wie die Grundsteuer, Versicherungsprämien (z. B. für Gebäude- oder Haftpflichtversicherungen) und die Kosten für die Hausverwaltung sind ebenfalls vollständig abziehbar. Auch die Gebühren für einen Steuerberater, der die Anlage V für Sie erstellt, können Sie ansetzen.

Erhaltungsaufwendungen, also Reparaturen und Modernisierungen, die den Wert der Immobilie nicht wesentlich erhöhen, können sofort und in voller Höhe abgesetzt werden. Das betrifft zum Beispiel den Austausch einer defekten Heizung, neue Fenster oder die Reparatur des Daches. Größere Modernisierungen, die den Standard der Immobilie heben, werden als Herstellungsaufwand über die AfA abgeschrieben. Seit 2024 gibt es hier mit der degressiven AfA neue, attraktive Gestaltungsmöglichkeiten.

Die degressive AfA für Neubauten: Was bedeutet das?

Eine wesentliche Neuerung für Vermieter ist die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für neu gebaute oder erworbene Wohngebäude. Gesetzlich verankert im Wachstumschancengesetz, können Vermieter seit dem 28. März 2024 für bestimmte Neubauten eine degressive AfA von 5 % pro Jahr geltend machen. Diese Regelung gilt für alle Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Beim Kauf einer neuen Immobilie muss der Vertrag zwischen diesen beiden Daten rechtswirksam geschlossen werden.

Der Vorteil der degressiven Methode liegt in der höheren Abschreibung in den ersten Jahren. Statt einer linearen Abschreibung von 2 % oder 3 % werden im ersten Jahr 5 % der gesamten Investitionskosten (ohne Grundstück) abgesetzt. Im zweiten Jahr werden 5 % vom Restwert angesetzt, was zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung führt. Dies erhöht die Liquidität des Investors in der Anfangsphase erheblich. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich und sinnvoll, sobald die lineare Abschreibung höher ausfällt als die degressive.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Effekt: Bei Anschaffungskosten von 500.000 Euro für das Gebäude beträgt die degressive AfA im ersten Jahr 25.000 Euro (5 % von 500.000 €). Im zweiten Jahr sind es 23.750 Euro (5 % vom Restwert von 475.000 €). Zum Vergleich: Die lineare AfA für ein nach 2023 fertiggestelltes Gebäude würde konstant 15.000 Euro pro Jahr (3 %) betragen. Die degressive AfA bietet also in den ersten Jahren einen deutlichen Steuervorteil.

Merkmal	Degressive AfA (neu)	Lineare AfA (Standard)
Satz	5 % p.a. vom Restwert	3 % (Neubau ab 2023) oder 2 % (Altbau)
Anwendungsbereich	Wohngebäude mit Baubeginn 1.10.23 - 1.10.29	Alle vermieteten Gebäude
Wirkung	Hohe Entlastung in den ersten Jahren	Gleichbleibende Entlastung
Wechselmöglichkeit	jederzeit zur linearen AfA	Kein Wechsel zur degressiven AfA möglich

Wie setze ich als Eigennutzer Handwerkerkosten richtig ab?

Auch als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie können Sie das Finanzamt an den Kosten für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung beteiligen. Der entscheidende Hebel ist der Steuerbonus für Handwerkerleistungen nach § 35a Einkommensteuergesetz (EStG). Sie können 20 % der angefallenen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten direkt von Ihrer tariflichen Einkommensteuer abziehen. Materialkosten sind nicht begünstigt.

Der Höchstbetrag für die anrechenbaren Kosten liegt bei 6.000 Euro pro Jahr. Daraus ergibt sich eine maximale Steuerersparnis von 1.200 Euro (20 % von 6.000 Euro). Wichtig ist, dass es sich um Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt, nicht um die Herstellung von etwas Neuem. Typische Beispiele sind Malerarbeiten, die Erneuerung des Badezimmers, die Reparatur der Heizung oder die Sanierung des Daches. Die Arbeiten müssen auf Ihrem Grundstück stattfinden.

Um den Bonus zu erhalten, müssen zwei formale Voraussetzungen zwingend erfüllt sein. Erstens: Sie benötigen eine ordnungsgemäße Rechnung, die die Lohnkosten getrennt von den Materialkosten ausweist. Pauschalrechnungen werden vom Finanzamt oft nicht anerkannt.

Zweitens: Die Rechnung darf nicht bar bezahlt werden. Die Zahlung muss per Banküberweisung erfolgen, damit Sie dem Finanzamt einen Nachweis vorlegen können. Diese Regel soll Schwarzarbeit verhindern.

Der Abzug erfolgt direkt von Ihrer Steuerschuld, nicht vom zu versteuernden Einkommen. Das macht ihn besonders wirksam. 200 Euro weniger Steuern zahlen.

Der Betrag gilt pro Haushalt, nicht pro Person. Ehepaare können ihn also nur einmal geltend machen. Eine Praxisbeobachtung aus unserer Beratung: Viele Betriebe bieten ihren Kunden inzwischen standardmäßig an, die Lohnkosten auf der Rechnung separat auszuweisen, um diesen Steuervorteil zu erleichtern.

Welche Steuern fallen bei Kauf und Verkauf einer Immobilie an?

Beim Erwerb und der Veräußerung von Immobilien fallen spezifische Steuern an, die Käufer und Verkäufer kennen müssen. Die wichtigste Steuer beim Kauf ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und variiert erheblich. Der Satz liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen (Stand 2024).

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis laut Notarvertrag. Sie ist vom Käufer zu entrichten. Für Eigennutzer ist sie Teil der nicht abzugsfähigen Anschaffungskosten. Vermieter können die Grunderwerbsteuer zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten als Anschaffungsnebenkosten aktivieren und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben.

B. Einbauküche, Markise) im Kaufvertrag. Auf diese beweglichen Wirtschaftsgüter fällt keine Grunderwerbsteuer an, was die Bemessungsgrundlage senken kann.

Beim Verkauf kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Dabei handelt es sich um Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Sie wird fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist).

Der Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises und der Verkaufs- sowie Anschaffungsnebenkosten. Es gibt zwei wichtige Ausnahmen: Die Steuer entfällt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Sie entfällt ebenfalls, wenn die Immobilie durchgehend seit der Anschaffung selbst genutzt wurde.

Für Vermieter gilt die Zehnjahresfrist strikt. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Dies ist einer der größten Steuervorteile bei Immobilieninvestments. Wer vor Ablauf der Frist verkaufen muss, sollte genau prüfen, ob der erzielbare Gewinn die Steuerlast rechtfertigt. Der Gewinn unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz, was schnell zu einer Belastung von über 40 % führen kann.

Wie werden energetische Sanierungen steuerlich gefördert?

Die Bundesregierung fördert energetische Sanierungen an selbstgenutzten Wohnimmobilien über einen direkten Steuerabzug nach § 35c EStG. Eigentümer können 20 % ihrer Sanierungskosten, verteilt über drei Jahre, von der Steuerschuld abziehen. Der maximal abzugsfähige Betrag beläuft sich auf 40.000 Euro pro Immobilie. Die Immobilie muss bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein.

Die Förderung wird wie folgt aufgeteilt: In den ersten beiden Jahren nach der Sanierung können jeweils 7 % der Aufwendungen (maximal 14.000 Euro pro Jahr) abgesetzt werden. Im dritten Jahr sind es dann die restlichen 6 % (maximal 12.000 Euro). Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden und bestimmte technische Mindestanforderungen erfüllen. Diese müssen vom ausführenden Betrieb nach einem amtlichen Muster bescheinigt werden. Förderfähig sind zum Beispiel der Einbau neuer Fenster, die Dämmung von Dächern und Fassaden oder die Erneuerung der Heizungsanlage.

Dieses Instrument ist eine Alternative zu den direkten Zuschüssen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Eine Kumulierung von direkter Förderung und Steuerabzug für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen. Der Steuerabzug kann jedoch vorteilhafter sein, wenn keine Förderanträge vor Maßnahmenbeginn gestellt wurden oder wenn die maximale Fördersumme der Zuschussprogramme bereits ausgeschöpft ist. Eine sorgfältige Rechnung ist hier entscheidend. Der Steuerberater oder Energieberater kann hierzu verlässliche Auskunft geben.

Für Vermieter stellt sich die Situation anders dar. Sie können die Kosten für eine energetische Sanierung ohnehin als Erhaltungsaufwand sofort oder als Herstellungsaufwand über die AfA steuerlich geltend machen. Die Wahl des § 35c EStG ist für sie meist nicht die attraktivste Option, da der Sofortabzug als Werbungskosten oft eine schnellere und höhere steuerliche Entlastung bewirkt.

Was muss ich beim Grundstücksanteil beachten?

Ein entscheidender Punkt bei der Abschreibung einer Immobilie ist die korrekte Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil für das Gebäude und einen für den Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil unterliegt der Abnutzung und ist daher abschreibungsfähig. Der Wert des Grundstücks selbst nutzt sich nicht ab und kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Eine für den Steuerpflichtigen vorteilhafte, also hohe, Bewertung des Gebäudes ist daher das Ziel.

Finanzämter prüfen die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung sehr genau. Eine willkürliche Festlegung wird nicht akzeptiert. Die Finanzverwaltung stellt zur Orientierung eine Arbeitshilfe (Excel-Tabelle) zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die auf den Bodenrichtwerten und statistischen Herstellungskosten basiert. Weicht die vertragliche Aufteilung erheblich von diesem Ergebnis ab, wird das Finanzamt eine eigene Schätzung vornehmen, die oft ungünstiger für den Eigentümer ausfällt. Insbesondere in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten, wie in Metropolen, kann der Grundstücksanteil leicht 50 % oder mehr des Gesamtkaufpreises ausmachen, was die Abschreibungsbasis stark reduziert.

Eine realistische Aufteilung bereits im Kaufvertrag, idealerweise gestützt durch ein kurzes Gutachten oder eine plausible Herleitung, kann Diskussionen mit dem Finanzamt vorbeugen. Der Notar kann hier beratend zur Seite stehen. Eine Auswertung der Postry-Plattform zeigt, dass bei einer Stichprobe von 1.264 geprüften Gebäuden die Bodenrichtwerte stark streuen und eine pauschale Annahme zum Grundstücksanteil unzulässig ist. Eine genaue, standortbezogene Analyse ist unumgänglich, um das Abschreibungspotenzial voll auszuschöpfen.

Welche Methode der Steueroptimierung rechnet sich wirklich?

Die effektivste Methode hängt von der individuellen Situation ab: Nutzungsart, Einkommenshöhe und Investitionsstrategie. Für den klassischen Vermieter einer Bestandsimmobilie ist die Maximierung der Werbungskosten der zentrale Hebel. Für Eigennutzer ist es die konsequente Nutzung des Handwerkerbonus.

Die degressive AfA ist für Investoren in Neubauprojekte das mit Abstand stärkste Instrument zur Liquiditätssteuerung und Steuerreduktion in den Anfangsjahren. Sie übertrifft in ihrer Wirkung kurzfristig alle anderen Methoden. Der Steuerstundungseffekt ist enorm und kann die Eigenkapitalrendite signifikant verbessern. Langfristig betrachtet ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist der größte finanzielle Vorteil, da hier Wertzuwächse steuerfrei realisiert werden.

Für den Eigennutzer ist der Steuervorteil für energetische Sanierungen (§ 35c EStG) der mächtigste Hebel, da er hohe Investitionen abfedert. Mit bis zu 40.000 Euro Steuerersparnis übertrifft er den jährlichen Handwerkerbonus bei Weitem, ist aber an spezifische Maßnahmen gebunden. Der Handwerkerbonus bleibt das wichtigste Werkzeug für die laufende Instandhaltung. Es lohnt sich, geplante Arbeiten über mehrere Jahre zu verteilen, um den Höchstbetrag von 1.200 Euro jährlich mehrfach auszuschöpfen.

Transparenzhinweis: Postry ist eine Software zur datengestützten Akquise von Immobilienprojekten für Handwerksbetriebe und Makler. Unsere Analyse fokussiert sich auf die Identifikation von Sanierungs- und Modernisierungsanlässen, die steuerliche Vorteile auslösen können. Wir bieten keine Steuerberatung an. In Fällen, wo keine Neukundenakquise, sondern die Verwaltung bestehender Objekte im Vordergrund steht, sind spezialisierte Hausverwaltungs- oder Steuerkanzleien die passendere Wahl. Für kleinere Betriebe unter 40 Briefen pro Monat rechnet sich eine Postry-Kampagne oft nicht; hier sind lokale Empfehlungen eventuell wirtschaftlicher.

Instrument	Zielgruppe	Steuerersparnis	Komplexität & Voraussetzungen
Degressive AfA (5 %)	Vermieter (Neubau)	Sehr hoch (hoher Abzug in ersten Jahren)	Mittel (an Baubeginn/Kaufdatum geknüpft)
Werbungskostenabzug	Vermieter	Hoch (laufende Minderung der Steuerlast)	Gering (Belege sammeln)
Handwerkerbonus (§ 35a)	Eigennutzer	Mittel (max. 1.200 € / Jahr)	Gering (Rechnung mit Lohnanteil, Überweisung)
Energetische Sanierung (§ 35c)	Eigennutzer	Sehr hoch (max. 40.000 € / Objekt)	Hoch (techn. Mindestanforderungen, Fachbetrieb)
Steuerfreier Verkauf	Vermieter & Eigennutzer	Extrem hoch (Gewinn steuerfrei)	Gering (10-Jahres-Frist bzw. Eigennutzung)

Was hat sich 2024 bei den Steuerregeln geändert?

Das Jahr 2024 brachte durch das Wachstumschancengesetz einige der bedeutendsten Änderungen für Immobilienbesitzer der letzten Jahre. Die prominenteste ist die Einführung der degressiven Abschreibung von 5 % für neu gebaute Wohnungen. Diese Maßnahme soll den kriselnden Wohnungsneubau ankurbeln und bietet Investoren eine erhebliche schnellere Refinanzierung ihrer Steuerlast. Dies ist ein klarer Paradigmenwechsel gegenüber der bisherigen reinen Fokussierung auf lineare Abschreibungsmodelle.

Eine weitere wichtige Anpassung betrifft die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Die Geltungsdauer wurde verlängert und die Konditionen verbessert. Für Bauanträge bis Ende September 2029 können zusätzlich zur linearen AfA 5 % Sonder-AfA pro Jahr über vier Jahre geltend gemacht werden. Die Baukostenobergrenze wurde auf 5.200 Euro pro Quadratmeter angehoben. Dies zielt ebenfalls darauf ab, die Schaffung von neuem, bezahlbarem Wohnraum zu fördern.

Im Bereich der energetischen Sanierung blieben die Regelungen nach § 35c EStG zwar stabil, aber das Marktumfeld hat sich verändert. Gestiegene Baukosten und angespannte Auftragslagen im Handwerk führen dazu, dass die Planung und Umsetzung solcher Maßnahmen komplexer wird. Die steuerliche Förderung wird damit zu einem noch wichtigeren Kalkulationsfaktor.

Eine veraltete Methode, die heute kaum noch trägt, ist das reine Hoffen auf Wertsteigerung ohne aktive Instandhaltung. Angesichts steigender energetischer Anforderungen (Gebäudeenergiegesetz) und volatiler Zinsen wird der "Buy and Hold"-Ansatz ohne strategische Sanierungsinvestitionen riskanter. Der Wert einer Immobilie hängt zunehmend von ihrem energetischen Zustand ab, was die steuerlich geförderte Sanierung zu einer fast unumgänglichen Maßnahme macht.

Woher kommen die Angaben und wo liegen die Grenzen?

Transparenzhinweis: Preise, Quoten und Marktangaben in diesem Beitrag sind Korridore aus öffentlich zugänglichen Veröffentlichungen und aus eigenen Projektwerten, nicht garantierte Ergebnisse. Stand der Prüfung: 2026.

Bereich	Belegquelle zum Nachlesen	Stand
Reaktions- und Öffnungsverhalten von Werbepost	Deutsche Post, Dialogmarketing-Monitor	2026
Betriebs-, Branchen- und Haushaltszahlen	Statistisches Bundesamt (Destatis), Zensus	2026
Adress- und Werberecht	DSGVO, UWG, Hinweise der Datenschutzkonferenz	2026
Gebäude- und Standortdaten	Geoportal der Länder, Bundesamt für Kartographie und Geodäsie	2026

Grenzen von Postry: Wir liefern Adressauswahl, Anschreiben, QR-Landingpage und die Nachverfolgung im System. Wir liefern keine garantierte Reaktionsquote, keine Eigentümernamen aus nicht öffentlichen Registern und keinen Ersatz für das Verkaufsgespräch. Bei sehr kleinen Zielgebieten mit unter 200 passenden Objekten oder bei rein digitalen Zielgruppen sind Sie mit einem anderen Kanal besser aufgehoben; Briefwerbung lohnt sich erst, wenn ein Auftrag mehrere Hundert Euro Marge trägt. Marktkorridor statt Einzelversprechen: Preise anderer Anbieter nach Anbieterangaben, teils Preis auf Anfrage.

Status analysieren: Vermietung oder Eigennutzung?
Klären Sie die Nutzungsart Ihrer Immobilie. Davon hängen alle weiteren Schritte ab. Als Vermieter sammeln Sie Belege für Werbungskosten, als Eigennutzer fokussieren Sie auf Handwerkerleistungen und energetische Sanierung.
Belege systematisch sammeln und prüfen
Führen Sie einen separaten Ordner für alle Rechnungen, Verträge und Zahlungsnachweise rund um Ihre Immobilie. Achten Sie bei Handwerkerrechnungen darauf, dass die Lohnkosten separat ausgewiesen sind.
Abschreibungspotenzial prüfen (nur Vermieter)
Prüfen Sie, welche AfA für Ihr Objekt gilt. Bei Neubauten zwischen 10/2023 und 10/2029 die neue 5 % degressive AfA nutzen. Stellen Sie sicher, dass die Kaufpreisaufteilung in Grundstück und Gebäude realistisch ist.
Handwerkerbonus optimal nutzen (nur Eigennutzer)
Planen Sie Renovierungsarbeiten strategisch. Verteilen Sie größere Projekte eventuell auf zwei Jahre, um den jährlichen Höchstbetrag von 6.000 Euro Rechnungssumme (1.200 Euro Ersparnis) optimal auszuschöpfen. Zahlen Sie nie bar.
Fristen für Verkauf im Blick behalten
Prüfen Sie vor einem geplanten Verkauf die Zehnjahresfrist seit dem Kauf. Ein Verkauf kurz vor Fristablauf kann zehntausende Euro an Spekulationssteuer kosten. Bei Eigennutzung gelten kürzere Fristen.
Steuererklärung vorbereiten (Anlage V und Hauptvordruck)
Tragen Sie als Vermieter alle Einnahmen und Werbungskosten in die Anlage V ein. Als Eigennutzer gehören die Handwerkerleistungen in den Mantelbogen (Hauptvordruck). Nutzen Sie eine Steuersoftware oder einen Berater zur Fehlervermeidung.
Beratung einholen
Ziehen Sie bei komplexen Fällen – wie einer Erbschaft, größeren Sanierungen oder beim Kauf/Verkauf – einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht hinzu. Die Kosten dafür sind bei Vermietern wiederum als Werbungskosten absetzbar.

Aus der Praxis

Ein Steuerberater aus dem Rhein-Main-Gebiet nutzte Postry, um gezielt Eigentümer von Mehrfamilienhäusern aus den Baujahren 1970-1985 anzusprechen. Ziel war es, Mandanten mit hohem Sanierungsstau und ungenutzten steuerlichen Potenzialen zu gewinnen. Er definierte ein Gebiet mit 15 Postleitzahlen in und um Frankfurt. Postry identifizierte 450 passende Objekte. Der Berater versendete eine fokussierte Briefkampagne an diese Adressen, in der er auf die neuen Abschreibungsregeln und die steuerlichen Vorteile energetischer Sanierungen hinwies. Jeder Brief enthielt einen QR-Code zu einer Landingpage mit einem "Sanierungs-Steuer-Check". Die Response-Rate lag bei 3,8 %. Daraus resultierten 12 qualifizierte Beratungsgespräche und 5 neue Dauermandate mit einem geschätzten Honorarvolumen von 25.000 Euro im ersten Jahr. Die Kampagnenkosten inklusive Postry-Lizenz und Versand amortisierten sich binnen drei Monaten.

Vergleich der Alternativen

Hebel	Zielgruppe	Max. Wirkung (Beispiel)	Aufwand
Werbungskosten	Vermieter	Senkt zu versteuerndes Einkommen um Tausende Euro	Gering (Belege sammeln)
Degressive AfA	Vermieter (Neubau)	25.000 € Abzug im 1. Jahr (bei 500k € Baukosten)	Mittel (Prüfung der Voraussetzungen)
Handwerkerbonus	Eigennutzer	1.200 € Steuer-Reduktion p.a.	Gering (korrekte Rechnung nötig)
Energetische Sanierung (§35c)	Eigennutzer	40.000 € Steuer-Reduktion pro Objekt	Hoch (Fachbetrieb, technische Anforderungen)
Steuerfreier Verkauf	Alle	Vollständige Steuerfreiheit des Gewinns	Gering (Fristen beachten)

Regionale Hinweise Deutschland

Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland, was den Kauf dort günstiger macht.
In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen liegt der Satz mit 6,5 % am höchsten (Stand 2024).
Die Bodenrichtwerte, entscheidend für die Kaufpreisaufteilung, können über die kostenlosen Geoportale der Bundesländer (z.B. BORIS-D) eingesehen werden.
Die Aktualität der amtlichen Luftbilder, die für die Analyse von Sanierungsbedarf genutzt werden, variiert stark. Städtische Gebiete werden oft alle 1-2 Jahre aktualisiert, ländliche Regionen nur alle 3-5 Jahre.

Glossar

Begriffe kurz erklärt

Werbungskosten: Alle Ausgaben, die einem Vermieter zur Erzielung und Sicherung seiner Mieteinnahmen entstehen. Sie mindern das zu versteuernde Einkommen.
Abschreibung für Abnutzung (AfA): Die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine voraussichtliche Nutzungsdauer. Nur für Vermieter relevant.
Haushaltsnahe Dienstleistungen: Tätigkeiten, die üblicherweise von Familienmitgliedern erledigt werden und für die ein Dienstleister beauftragt wird (z.B. Reinigung, Gartenpflege). 20 % der Kosten sind für Eigennutzer absetzbar.
Spekulationsfrist: Der Zeitraum, innerhalb dessen der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig ist. Er beträgt bei Vermietung zehn Jahre.
Degressive Abschreibung: Eine Abschreibungsmethode, bei der ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restwert des Wirtschaftsguts abgesetzt wird. Dies führt in den ersten Jahren zu höheren Beträgen.
Bodenrichtwert: Ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke innerhalb einer bestimmten Zone, der von Gutachterausschüssen ermittelt wird. Er ist entscheidend für die Kaufpreisaufteilung.
Anlage V: Das Formular in der deutschen Einkommensteuererklärung, in dem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklariert werden.

Praxis-Tools

Checklisten und Muster-Anschreiben zum Mitnehmen

Direkt einsatzbereit, ohne Anmeldung. Passagen in eckigen Klammern ersetzen und im Namen Ihres Betriebs verwenden.

Checkliste

Checkliste: Briefwerbung rechtssicher aufsetzen

Die wichtigsten Punkte zu Adressen, Bildern und Dokumentation.

1.Nur adressierte Briefwerbung – keine Namen aus nicht öffentlichen Registern.
2.Rechtsgrundlage dokumentieren (berechtigtes Interesse, Art. 6 Abs. 1 f DSGVO).
3.Werbewiderspruch aufnehmen und Adresse dauerhaft sperren.
4.Herkunft der Objektdaten je Adresse speichern.
5.Luftbilder nur gemäß Lizenz der Quelle verwenden.
6.KI-Einschätzungen als Hinweis kennzeichnen, nicht als Gutachten.
7.Sperrliste vor jedem Versand abgleichen.
8.Löschfristen für nicht reagierende Adressen festlegen.
9.Auftragsverarbeitung mit Druckdienstleister regeln.
10.Impressum und Datenschutzerklärung auf jeder Landingpage.

Muster-Anschreiben

Muster-Anschreiben: Moos und Flechten auf dem Dach

Anschreiben mit Bildbezug und Festpreisangebot für Dachdecker und Dachreinigung.

Betreff: Moosbewuchs auf Ihrem Dach in der [Straße]

Guten Tag,

auf dem aktuellen Luftbild Ihres Hauses ist deutlicher Moos- und Flechtenbewuchs erkennbar. Moos speichert Feuchtigkeit; bei Frost sprengt das Wasser die Ziegeloberfläche ab. Die Eindeckung altert dadurch deutlich schneller.

Wir prüfen Ihr Dach kostenfrei vor Ort und nennen Ihnen einen Festpreis für Reinigung und Schutzbehandlung. Bei Bedarf bewerten wir gleich mit, ob einzelne Ziegel oder Anschlüsse zu erneuern sind.

Ihr Dachbild und der Terminkalender liegen unter dem QR-Code auf der Rückseite.

Freundliche Grüße

[Name], [Betrieb] · Rückfragen direkt: [Telefonnummer]

Muster-Anschreiben

Muster-Anschreiben: Neubau ohne Garten

Anschreiben für Garten- und Landschaftsbau in Neubaugebieten mit Schotterflächen.

Betreff: Ihr Haus steht – jetzt fehlt der Außenbereich

Guten Tag,

Ihr Neubau in der [Straße] ist bezogen, der Garten ist noch Baustelle. Genau dieser Moment ist der günstigste: Zufahrt, Entwässerung und Erdarbeiten lassen sich jetzt in einem Zug erledigen, solange schweres Gerät noch aufs Grundstück kommt.

Wir erstellen Ihnen einen Plan für Einfahrt, Rasen, Zaun und Terrasse mit Preisen in drei Ausbaustufen – Sie entscheiden, was zuerst kommt.

Unter dem QR-Code auf der Rückseite sehen Sie Beispielprojekte aus Ihrer Umgebung und können einen Vor-Ort-Termin wählen.

Freundliche Grüße

[Name], [Betrieb] · Rückfragen direkt: [Telefonnummer]

FAQ

Häufige Fragen

Kann ich Zinsen für einen Immobilienkredit immer absetzen?: Nein, nur wenn Sie die Immobilie vermieten. Die Zinsen gelten dann als Werbungskosten. Bei einer selbstgenutzten Immobilie können Sie Kreditzinsen nicht steuerlich geltend machen.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?: Erhaltungsaufwand (z. B. Reparaturen) kann sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Herstellungskosten (z. B. Anbau, grundlegende Modernisierung) erhöhen den Wert der Immobilie und werden über die Nutzungsdauer per AfA abgeschrieben.
Gilt der Handwerkerbonus von 1.200 Euro pro Person?: Nein, der Betrag von 1.200 Euro (20 % von 6.000 Euro Lohnkosten) gilt pro Haushalt und pro Jahr. Ehepaare, die zusammen veranlagt werden, können ihn also nur einmal nutzen.
Kann ich Kosten für die Gartenpflege absetzen?: Ja, bei einer selbstgenutzten Immobilie können die Arbeitskosten für Gartenpflege als haushaltsnahe Dienstleistung abgesetzt werden. Das sind ebenfalls 20 % der Kosten, aber aus einem anderen Topf als die Handwerkerleistungen. Bei Vermietung sind es Werbungskosten.
Was passiert, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird für die Spekulationsfrist auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers abgestellt. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei.
Wie weise ich dem Finanzamt die Handwerkerkosten nach?: Sie benötigen eine korrekte Rechnung, die Lohn- und Materialkosten getrennt ausweist, und einen Zahlungsbeleg (Kontoauszug). Eine Barzahlung wird vom Finanzamt nicht anerkannt.
Lohnt sich die degressive AfA immer?: In den ersten Jahren ist die degressive AfA von 5 % fast immer vorteilhafter als die lineare AfA von 3 % oder 2 %, da sie zu einer höheren Steuerersparnis führt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich und sinnvoll, sobald deren Betrag höher ausfällt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?: Nur als Vermieter. Dort zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäude über die Jahre abgeschrieben. Eigennutzer können sie nicht absetzen.
Welche Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar?: Bei Vermietung sind fast alle Sanierungskosten als Werbungskosten oder AfA absetzbar. Bei Eigennutzung sind nur energetische Sanierungen nach § 35c EStG (z.B. Dämmung, Fenster, Heizung) mit bis zu 40.000 € über 3 Jahre förderfähig. Normale Renovierungen fallen unter den Handwerkerbonus (max. 1.200 €).
Fallen für Maklerkosten beim Kauf Steuern an?: Die Maklerkosten selbst sind keine Steuer. Sie zählen aber zu den Anschaffungskosten. Für Vermieter sind sie somit über die Gebäude-AfA absetzbar. Für Eigennutzer sind sie steuerlich nicht relevant.

Behandelte Themen

Quellen und Belege

https://www.ftd.de/finanzen/finanzcheck/steuern-sparen-mit-immobilien-8-tipps-fuer-privatpersonen-und-selbstnutzer-2024/
https://www.ing.de/wissen/steuern-sparen-hauseigentuemer/
https://immobilien.sparkasse.de/kaufen/finanzieren/steuern-sparen.html
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https://www.immopromeo.com/endspurt-steuerliche-optimierungsmoeglichkeiten-fuer-immobilienbesitzer-bis-zum-jahresende-2024/
https://www.focus.de/business/magazin/was-immobilienbesitzer-von-der-steuer-absetzen-koennen
https://renditer.de/steuern-sparen-mit-immobilien/
https://www.immobilienscout24.de/wissen/kaufen/steuern-sparen-immobilien.html
https://kopp-re.de/steuern-sparen-mit-immobilien/

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